La Reserva Federal dio a los compradores de viviendas lo que esperaban esta semana: un gran recorte de las tasas y una señal de que habrá más recortes.
Aun así, los aspirantes a compradores de viviendas y los propietarios ansiosos por refinanciar deberían moderar sus expectativas de una gran caída de las tasas hipotecarias a partir de ahora.
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Si bien la Reserva Federal no fija las tasas hipotecarias, su cambio de política sí abre un camino para que las tasas hipotecarias bajen. Pero en este caso, la acción de la Reserva Federal era ampliamente anticipada, por lo que las tasas bajaron mucho antes de que se anunciara el recorte.
"Ya hemos visto la mayor parte de la flexibilización que vamos a tener este año", dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. "No me sorprendería del todo si las tasas hipotecarias subieran un poco a partir de ahora antes de volver a bajar".
¿Qué pasa con las tasas hipotecarias?
Cuando las tasas hipotecarias suben, pueden agregar cientos de dólares al mes en costos para los prestatarios. El tipo medio de una hipoteca a 30 años subió de menos del 3% en septiembre de 2021 a un máximo de 23 años del 7,8% en octubre pasado. Eso coincidió con el aumento de la tasa de interés de referencia por parte de la Reserva Federal para combatir la inflación.
Las tasas han ido disminuyendo en su mayoría desde julio en previsión de un recorte de tasas por parte de la Reserva Federal. La tasa media de una hipoteca a 30 años es ahora del 6,09%, según el comprador de hipotecas Freddie Mac. Eso es inferior al 7,22% de mayo, su pico en lo que va de año.
Incluso una modesta caída de las tasas hipotecarias puede traducirse en ahorros significativos a largo plazo. Para una casa que se vendió el mes pasado al precio medio de venta en Estados Unidos de 416.700 dólares, un comprador de Los Ángeles que haga un pago inicial del 20% a la tasa hipotecaria media actual ahorraría unos 312 dólares al mes en comparación con el coste de comprar la misma casa en mayo.
Entonces, ¿es hora de comprar casa?
Aunque las tasas más bajas dan a los compradores de viviendas un mayor poder adquisitivo, una hipoteca de alrededor del 6% todavía no es lo suficientemente baja para muchos estadounidenses que luchan por comprar una casa. Esto se debe principalmente a que los precios de las viviendas se han disparado un 49% en los últimos cinco años, aproximadamente el doble del crecimiento de los salarios. Se mantienen cerca de máximos históricos, apuntalados por una escasez de viviendas en muchos mercados.
Las tasas hipotecarias tendrían que volver a caer a mínimos casi mínimos de hace tres años, o los precios de las viviendas tendrían que caer drásticamente para que muchos compradores puedan permitirse una casa. Es poco probable que ninguno de los dos escenarios suceda en un futuro próximo.
Los economistas y los ejecutivos de la industria hipotecaria esperan que las tasas hipotecarias se mantengan cerca de sus niveles actuales, al menos este año. Fannie Mae proyectó esta semana que la tasa de una hipoteca a 30 años promediará el 6,2% en el trimestre de octubre a diciembre y bajará a un promedio del 5,7% en el mismo trimestre del año próximo. En el mismo período de 2023, la tasa de interés hipotecaria promedió el 7,3%.
Las tasas hipotecarias se ven influenciadas por varios factores, incluida la forma en que el mercado de bonos reacciona a las decisiones de la Fed sobre las tasas de interés. Eso puede cambiar la trayectoria del rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, que los prestamistas utilizan como guía para fijar el precio de los préstamos hipotecarios.
“En última instancia, el ritmo de las caídas de las tasas hipotecarias y de la Fed estará determinado por los datos económicos”, dijo Rob Cook, vicepresidente de Discover Home Loans. “Si los datos futuros muestran que la economía se está desacelerando más de lo esperado, aumentaría la presión para que la Fed tome medidas más agresivas con recortes de tasas que probablemente se traducirían en tasas hipotecarias más bajas disponibles para los consumidores”.
¿Comprar ahora o esperar a que bajen las tasas?
Las ventas de viviendas estadounidenses previamente ocupadas han estado en una profunda caída que se remonta a 2022 y cayeron un 2,5% el mes pasado. Hasta ahora, el retroceso de las tasas hipotecarias aún no ha provocado un repunte significativo, aunque las ventas aumentaron ligeramente en julio.
El panorama moderado de las tasas hipotecarias deja a los posibles compradores y vendedores con un dilema familiar: probar el mercado inmobiliario ahora o esperar a que las tasas sean potencialmente más bajas.
Nick Young, un abogado que este año se mudó con su familia de Phoenix a Evergreen, Colorado, ha optado por alquilar después de ver lo competitivo que era el mercado de compra de viviendas la primavera pasada.
Con un presupuesto de compra de vivienda de entre $1 millón y $1,5 millones, él y su esposa todavía están buscando esa joya perfecta: una casa con cinco habitaciones para crecer con sus tres hijos.
Están observando las tasas hipotecarias, pero también otras variables, incluida la inflación, la salud de la economía en general y la elección presidencial.
"No hay muchos incentivos para comprar actualmente", dijo Young antes del anuncio de la Reserva Federal. "Pero cronometrar el mercado es una tarea inútil".
Los agentes inmobiliarios desde Phoenix hasta Tampa, Florida, dicen que muchos compradores de viviendas están esperando que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 6%. Algunos esperan que las tasas puedan volver a los mínimos de hace tres años.
“Lo que intento hacer es devolverles la realidad”, dijo Mike Opyd, un corredor de Re/Max Premier en Chicago. “Les digo: ‘si realmente quieren comprar, háganlo ahora’”.
En relación con el punto de Opyd, la reducción de las tasas hipotecarias y el repunte de la oferta de viviendas en el mercado crean un contexto favorable para los compradores de viviendas este otoño, que suele ser una época del año en la que las ventas de viviendas son más lentas.
Esperar a que las tasas posiblemente bajen aún más el año que viene podría dejar a los compradores frente a una mayor competencia por la casa que desean. Mientras tanto, los vendedores potenciales podrían quedarse quietos.
"Tenga en cuenta que el 76% de las personas con una hipoteca tienen una tasa inferior al 5%", dijo Leo Pareja, director ejecutivo de eXp Realty. "Por lo tanto, es posible que veamos que el desequilibrio entre la oferta y la demanda empeore un poco en el corto plazo".
Ola de refinanciación
El mes pasado, Drew Yae y su esposa, compradores de vivienda por primera vez, compraron una casa adosada de dos habitaciones y un baño y medio en Bellingham, Washington.
En febrero, a Yae, un analista de compensaciones, le cotizaron inicialmente una tasa hipotecaria del 7%. Cuando se cerró el trato, su tasa había bajado solo a aproximadamente el 6,63%.
“Me gustaría refinanciar al 5% o 5,25%, pero no sé si eso es realista y si va a llevar más de dos años llegar allí”, dijo.
Yae podría reducir su pago mensual en aproximadamente $300 por mes si refinancia su préstamo hipotecario de $407,000 al 5,5%.
Una regla general a considerar al refinanciar es si puede reducir su tasa actual a la mitad o tres cuartos de punto porcentual.
La demanda de refinanciamiento de préstamos hipotecarios ha estado creciendo. La semana pasada, las solicitudes de refinanciamiento aumentaron un 24%, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Los prestamistas se están inclinando cada vez más por el viejo adagio de “poner fecha a la tasa” al combinar los préstamos originales con incentivos de refinanciamiento desde el principio. Después de que los compradores vieron tasas de interés récord que alcanzaron su punto máximo hace aproximadamente un año alrededor del 8%, muchos están comercializando ofertas que esencialmente les dan a los compradores una forma de salir de su tasa actual una vez que baje como una forma de
“Se le está dando mucho más énfasis”, dijo Mike Fratantoni, economista jefe de MBA. “Quedarse atrapado en una tasa del 7% para siempre, para un comprador primerizo, es aterrador”.
Navy Federal Credit Union dijo que comenzó a ofrecer su popular “reducción de tasa sin refinanciamiento” en 2023, que permite a los compradores reducir su tasa por una tarifa de $250 mientras mantienen el resto de los términos del préstamo original.
Muchos compradores de viviendas están optando tanto por las reducciones temporales de tasas como por la refinanciación gratuita, dijo Darik Tolnay, gerente de sucursal de CrossCounty Mortgage en Lakewood, Colorado.
“Todos quieren una casa, así que si a alguien se le ocurre una idea para hacerla más asequible, dado el sentimiento general, la gente está desesperada por tener opciones”, dijo Tolnay.
